[경기지회 - 광주] 규제의 벽에 갇힌 광주(廣州)의 미래에 대하여_최찬용 2026.01

현재 광주시가 안고 있는 다양한 도시문제와 부정적 현상들은 수도권 집중의 방지와 상수원 및 자연환경 보호를 목적으로 한 제도적 규제 및 정책들에 기인하는 바가 적지 않다.

 

 

경기도 광주시는 역사적으로 지금의 서울 강남구, 강동구, 송파구 등과 경기도 성남시, 하남시 등이 모두 포함된 너른(廣) 고을(州) 이었다. 하지만 1980년대에 이르기까지 계속 축소되어 오다가 1990년 이후부터는 서울시 면적의 71.2% 정도의 행정구역을 유지하고 있으며, 수도권정비계획법을 비롯해 상수원 보호 등과 관련한 각종 규제가 촘촘하다 할 정도로 중복되어 있어 계획적 개발과 성장에 제약을 받는 대표적인 도시이다.

 

반면에 광주시는 경강선 철도, 중부 및 세종-포천 고속도로, 3번 국도 등 지역간 교통의 접근성이 양호한 데다 장기적인 서울의 주택시장 불안정 등의 복합적인 요인으로 지난 10여 년간 인구 규모가 급격히 성장한 도시이기도 하다. 실제로 주민등록 인구 통계(외국인 포함)상 광주시 인구는 2014년 말 309,701명에서 2024년 말 현재 412,518명으로 인구성장률이 무려 33.2%에 달한다.

이로 인해 광주시에 부가된 개발압력이 분당신도시와 경계를 접하고 있는 오포읍을 비롯해 경강선과 인접한 광주의 서부권역을 중심으로 다수의 소규모 점적 개발이 완료 또는 진행중에 있다. 또한 서울 등 인접한 도시들에서 벗어난 이른바 ‘전세 난민’들의 유입에 따른 소규모 연립주택들의 난립도 도시와 농촌지역을 막론하고 계속되면서 난개발에 따른 기반시설 등의 문제로 골머리를 앓았던 과거 용인의 전철을 답습하고 있는 실정이다.

광주시개발현황도 (ⓒ광주도시관리공사)

 

이와 같이 광주시가 안고 있는 다양한 도시문제와 부정적 현상들은 수도권 집중의 방지와 상수원 및 자연환경 보호를 목적으로 한 제도적 규제 및 정책들에 기인하는 바가 적지 않다. 특히 지난 40여 년간 거의 변함없이 유지해 온 자연보전권역에 대한 개발면적 규제가 도시기반시설을 제대로 갖출 수 있는 규모의 공공개발을 막는 최대의 걸림돌이 되어왔음은 주지의 사실이다. 그럼에도 불구하고 중앙정부 등이 불합리한 규제 관련 제도 및 정책의 유효성 재평가와 규제방식의 전환을 위해 제대로 된 고민을 하고 있는지 의문이다. 물론 최근에 진행된 연접개발 기준 개선, 면적 규제 확대 등에 관한 연구와 논의가 있긴 하지만 현안 해결에는 큰 도움이 되지 못한다.

 

이제는 규제의 방식과 내용을 전면적으로 전환해야 하며, 이 경우 대전제는 지자체가 주도하는 계획과 개발이어야 한다. 내용면에서도 기존의 개발면적 제한과 같은 규제 편의적 방식이 아니라 개발 총량의 관리체계로 전환해야 하며, 이는 오염총량제와 마찬가지로 환경을 비롯한 기반시설의 용량과 연계해 유연한 개발을 유도하는 대개편을 의미한다.

 

이제는 규제의 방식과 내용을 전면적으로 전환해야 하며, 이 경우 대전제는 지자체가 주도하는 계획과 개발이어야 한다. 내용면에서도 기존의 개발면적 제한과 같은 규제 편의적 방식이 아니라 개발 총량의 관리체계로 전환해야 하며, 이는 오염총량제와 마찬가지로 환경을 비롯한 기반시설의 용량과 연계해 유연한 개발을 유도하는 대개편을 의미한다. 이 같은 규제 전환은 궁극적으로 환경과 기반시설의 수용력을 정량화하여 자연보전과 지역개발을 균형 있게 조화시킬 수 있는 지속가능한 모델이 될 수 있을 것이다.

 

또한 규제의 전환과 연계해 광주시가 안고 있는 매우 중요한 과제라고 할 수 있는 기존 시가지의 재생 또는 정비도 깊이 검토해야 한다. 경안동을 비롯한 기존 시가지는 시청을 중심으로 형성 발전되어 왔으나, 2009년 지금의 행정타운으로 시청이 이전하면서 기능과 활력이 저하되는 양태를 보이고 있다. 하지만 기존의 권역 규제와 맞물려 있는 상황에서 기성 시가지에 대한 정비사업의 사업성 확보는 사실상 불가능에 가깝다고 할 수 있다. 이 때문에 사업에 대한 부정적인 시각이 클 수밖에 없으며, 사업추진을 위한 동력도 약해서 정상적으로 사업이 추진된 사례를 찾아보기 힘든 실정이다.

 

끝으로 도시공간 구조에 있어서 강력한 통행축인 광주시의 동서방향을 연결하는 경강선 역세권 개발에 관한 것이다. 광주 시내 4개역(삼동, 경기광주, 초월, 곤지암)은 서울 강남까지 통행시간이 30분~1시간 정도면 충분한 강점을 갖고 있다. 또한 각각의 역들은 강력한 생활권 중심으로서의 기능을 확보하는 데에 절대 유리한 요소라고 할 수 있다.

광주역세권 현황(ⓒ역동구역 공공재개발 설명가이드)

곤지암역세권 일원 현황 (ⓒ광주도시관리공사)

 

따라서 광주시의 역세권개발은 탄소중립과 환경보전 등의 미래지향적 가치를 담는 핵심적인 기회가 될 수 있을 것이다. 특히 열악한 지역내 대중교통체계를 개선하고, 낙후된 기성 시가지의 정비와 연계할 수 있는 위치적 조건을 갖추고 있기 때문이다. 중장기적인 개발을 검토하고 있는 삼동, 초월, 곤지암 등의 역세권은 각각이 위치한 권역의 특성을 반영할 수 있도록 기존의 도시계획 규제와는 다른 광주시만의 특화방안을 마련하는 것이 중요하다. 예컨대 자동차 통행량 감소와 탄소중립, 고밀복합개발을 통한 중심성의 제고, 대중교통 중심의 개발(TOD), 다양한 생활서비스의 제공 등에 적합한 기능을 부여할 수 있도록 규제 기준을 개선해야 한다는 것이다. 아울러 양호한 지역간 접근성에 기반한 도시성장을 위해 미래형 첨단산업과 콘텐츠들을 유인할 수 있는 규제 완화 및 인센티브 방안도 적극적으로 마련해야 할 것이다.

 

그동안 너른 고을 광주의 덕을 입었던 서울을 비롯한 수도권 도시들의 협력과 지원이라는 응답도 필요한 시간이다. 지금까지의 불합리를 깨고 미래로 나아갈 수 있도록 화합과 배려의 의지가 담긴 줄탁동시(啐啄同時)의 노력을 기대해본다.

광주시 역동 재개발(ⓒ광주도시관리공사)

광주시 역동 재개발(©광주도시관리공사)

 

한편 개발환경 및 규제의 개선과 병행해 광주시의 역사·문화적 자산들, 예컨대 남한산성, 왕실 도자기 등과 연계한 다양한 컨텐츠의 산업화를 위한 치열한 고민과 노력 또한 매우 중요하다. 아울러 도농복합도시 광주시의 대표적인 농산물인 토마토를 비롯해 다양한 지역 특산물을 기반으로 하는 ‘6차 산업 클러스터’의 구축도 적극적으로 추진할 필요가 있을 것이다.

 

이제 광주(廣州)라는 너른 고을의 의미는 행정구역의 제약을 벗어나야 한다. 이미 수도권 시민의 상수원 공급을 비롯한 환경적 요구들을 충족시키는 데에 가장 큰 역할을 해 온 넓은 품을 가진 도시이기 때문이다. 오랜 시간 희생을 감내해 온 광주와 그 시민들에게 좀 더 높은 수준의 삶이 주어질 수 있도록 규제의 방법과 내용은 반드시 변화되어야만 할 것이다. 아울러 그동안 너른 고을 광주의 덕을 입었던 서울을 비롯한 수도권 도시들의 협력과 지원이라는 응답도 필요한 시간이다. 지금까지의 불합리를 깨고 미래로 나아갈 수 있도록 화합과 배려의 의지가 담긴 줄탁동시(啐啄同時)의 노력을 기대해본다.

 

최찬용 / sol12131@naver.com

광주도시관리공사 사장

도시계획기술사, 도시 및지역계획학 박사

한국토지주택공사(LH)에서 31년여 근무하면서 국책사업기획처장, 고양사업본부장 등을 역임했다.

2020년~2023년 용인도시공사 사장을 역임하였다.