2026. 6. 4. 15:57ㆍ아티클 | Article/Issue3. 도시 계획 이슈
행정중심 복합도시 계획안
지구 온난화와 에너지 절감에 대한 세계적 노력의 증대로 대한민국 정부는 2020년 10월 ‘2050 탄소중립’을 선언하고, 2050년까지 실질적인 탄소 배출량을 ‘0으로 만드는 넷제로(Net-Zero)’를 목표로 추진 중이며, 건물 부문의 온실가스 감축을 국가적 당면과제로 선정하였다. 이에 따라 도시계획 단계부터 탄소 저감을 위한 다양한 연구를 벌였고, 그 방안을 법제화해 이를 적용해 오고 있다.
그러나 건축물 중 70% 이상을 차지하는 공동주택 건설분야의 경우만 하더라도 탄소와 에너지의 저감을 위한 법규 및 시공 기법들에 대한 연구가 지속 되고 있으나 법제화가 간단치 않은데다 지자체마다 적용 지침이 다르거나 시공 기법에도 이론과 실제의 간극이 있어 이런 프로그램을 현장에서 제대로 시행하는데 쉽지 않은 게 현실이다.
따라서 현재 적용 되고 있는 탄소 중립 및 에너지 저감 기법과 법규 제도를 도시계획(마스터플랜) 수립 단계에서 토지이용계획 수립과 지구단위계획 수립 단계에 적용 중인 사항과 공동주택 단지 계획 단계에게 실제 적용되고 있는 요소와 한계 , 그리고 공동주택 리모델링 단계로 분류하고, 실제 사례를 기반으로 현황과 개선사항을 도출하고자 한다.
세종시에 진행하고 있는 행정중심 복합도시(행복도시)는 2021년 ‘행복도시 2040 탄소중립’를 발표하고 행복청, 세종시, 한국토지주택공사와 MOU를 체결하고 구체적인 방안을 수립하여 도시계획 단계에서부터 적용하고자 하는 노력을 하고 있다.
여섯 구역의 생활권으로 구성된 행복도시는 사회.경제적 상황에 따라 다양한 정책을 통해 수립해 왔으며, 그중 6생활권은 MP(Master Planner) 제도를 통해 소생활권을 중심으로 계획 하고 있다. 특히 6-2생활권에는 국가의 탄소 중립 정책에 따라 행복도시건설청이 2040탄소중립 추진 전략을 수립하였고, 2022년 토지이용계획과 지구단위계획 수립 단계에서 생활권 내 에너지 자립률 50% 이상을 목표로 선정하고, 도시계획 단계에서 PASSIVE 및 ACTIVE 요소를 다양하게 적용하였다.
마스터플랜에 탄소중립과 에너지 저감에 다양한 요소들이 적용된 6-2 생활권의 계획을 통해 공동주택 계획의 에너지 저감에 대한 대안을 살펴보고자 한다.
1. 행복도시 6-2 생활권 마스터플랜 단계에 적용된 탄소중립 및 에너지 저감 요소
탄소중립 지향 정주공간 조성을 위한 도시계획 요소
첫째, 압축적 도시구조를 형성하였다. 지구 중심부에 고밀 복합화로 차량 이동 저감 및 보행 활성화를 유도하고, 순환형 그린 네트워크 체계로 자전거,보행, P.M(Personal Mobility)의 비화석 에너지 가로 체계로 탄소 발생 저감 및 식재를 통한 탄소 저감 환경을 조성하였다. 또한 수퍼 블록을 지양해 차량 이동거리 저감, 보행 활성화를 통한 탄소발생을 저감하였다.
둘째, 기후 친화적 도시공간 설계 요소를 적용하였다. 행복도시 전체 및 6-2생활권의 주요 바람길을 고려하여 주요 가로 축과 녹지 체계를 수립하고, 건축물의 배치 및 오픈스페이스의 형성에 있어서 바람길을 고려한 배치계획과 이를 위한 지구단위계획 지침을 적용하여 미세 먼지 저감 및 냉난방 부하 저감으로 에너지 사용량을 저감하도록 하였다.
셋째, 일조 확보에 효과적인 도시계획 수립을 위해 도시건축 통합설계 기법을 적용하여 입지에 따른 용적률, 최고 층수 배치를 분석하여 토지이용계획도 및 지구단위계획을 수립하고, 일조량의 확보를 최대화하여 에너지 손실을 줄일 수 있도록 계획했다.
넷째, 공원.녹지의 탄소 흡수와 배출을 고려한 녹지공간 배치와 네트워크 체계 구성 , 탄소흡수 능력이 큰 수종의 선정, 다층 밀집 식재등의 공원 녹지 계획요소를 적용하여 도시계획 시설의 탄소 흡수율을 최대화 하는 탄소 중립 도시를 구성하고자 하였다.
생활권 단위 에너지 자립 체계 구축
행복도시 탄소 배출량의 73%가 건축물에서 배출되고, 전력의 비중이 55% 이상을 차지하고 있는 행복청의 분석 결과 보고서를 바탕으로, 생활권 내의 에너지 생산량과 소비량을 분석하여 에너지 자립률 50% 이상을 목표로 계획을 수립하였다.
계획단계에서 1차 에너지 소요량 성능강화로 에너지 소비를 저감하고, 생활권 단위 에너지 생산을 통해 자립률을 높이며, 사용단계에서 건축환경 개선과 에너지 프로슈머를 통해 에너지 소비 저감 및 효율화를 유도하였다.
이러한 단계별 계획을 수립하여 공동주택과 공공시설 블록별 에너지 자립률을 산정하였다. 6-2 생활권 에너지 총소비량을 약 256 GWh/yr로 추정하고, 건축.도시부분 신재생에너지 발전량을 143 GWh/yr로 추정시 자립률을 약 55.8% 달성할 것으로 분석하였다. 그리고 생활권이 조성될 2027년의 에너지 생산 성능 개선 및 소비량 저감 등을 고려하여 탄소배출 저감률이 72.6% 이상 될 것으로 산정하였다.
제로에너지타운 조성 (시범 타운 안)
생활권 전체의 탄소 저감과 더불어 탄소흡수원 및 다양한 건축계획 요소를 공동주택단지에 적용한 제로에너지타운을 조성하여 현실성을 검증하고자 하였다.
북사면을 고려하여 음영이 생기지 않고 태양광을 최대한 확보할 수 있도록 남향을 택하고 건축 높이를 산정했으며 탄소흡수원을 고려한 오픈스페이스를 설치하고, 태양광 패널 및 연료 전지 등 친환경 요소의 적용을 통해 자립률을 향상하였다.
2022년 수립된 6-2생활권 계획은 기존 생활권과 달리 도시계획, 교통, 에너지 전문 MP를 3인 선정하고, 조경 MP를 추가로 선임하여 에너지 저감, 미래 교통에 대비한 심층적인 마스터플랜을 수립하였다. 하지만 생활권 조성이 지연되고, 미래 교통 수단 현실화의 한계 및 제로에너지 관련 법제화의 연기 등 다양한 외부 변수로 인해 기존 계획안의 변경이 이루어 지고 있다. 그럼에도 전 세계적, 국가적 이슈를 생활권 도시계획의 단계에서 면밀히 검증하고 적용하고자 했던 노력과 결과물들은 신도시계획 및 지구단위계획 수립 프로젝트에 적용 가능할 것 이다.
2. 공동주택 단지계획의 친환경 에너지 및 탄소 중립 요소 관련 법규 및 기준
공동주택 단지계획과 시공에 적용되는 법적 기준은 부처별, 관계법령별로 분산되어 있으며, 2025년 이후 제로에너지 건축물(ZEB) 정책 강화에 따라 관련 기준이 전반적으로 상향되었다. 특히 ZEB 5등급의 직접적인 의무화 대신 이에 준하는 수준의 설계가 요구되면서, 허가 및 사업승인 단계에서 필수 제출되는 에너지절약계획서 및 에너지절약형 친환경주택의 평가기준이 강화되었다. 이에 따라 PV, BIPV, 지열 등 다양한 신재생에너지 설비의 검토 및 적용이 확대되는 추세이다.
공동주택 적용 친환경 에너지 주요 법규 요약
| 구분 | 근거 법령 및 제도 | 주요 내용 및 기준 | 의무 대상 |
| 설계기준 | 에너지절약형 친환경주택의 건설기준 (국토부) |
평가기준 만족 (택1) - 1차에너지소요량 100미만 - 의무사항 + 평가지표50점이상 - 제로에너지건축물인증 취득 |
사업계획승인 대상 공동주택 - 30세대이상 공동주택 - 50세대이상 도시형생활주택 - 300세대 이상 주상복합 |
| 설계기준 | 건축물의 에너지절약 설계기준 (국토부) |
평가기준 만족 (택1) - 1차에너지소요량 민간150미만/ 공공130미만 - EPI(에너지성능지표)점수 민간65점이상/ 공공74점이상 |
연면적 합계 500㎡이상 (사업계획승인 대상아닌 공동주택) |
| 인증제도 | 제로에너지건축물 (ZEB) (국토부/산업부) |
평가기준 만족 (택1) - 에너지자립률 20%이상 - 1차에너지소요량 90미만 (5등급기준) |
공공기관 30세대이상 공동주택 |
| 인증제도 | 녹색건축인증 (G-SEED) (국토부) |
토지이용 및 교통, 에너지자원 및 환경부하, 생태환경, 실내환경에 대한 항목별 정량적 평가 - 50점이상 (일반등급기준) |
공공기관 연면적 합계 3000㎡이상 500세대 이상 공동주택 |
| 의무제도 | 신재생에너지 설치의무화제도 |
공공/민간별 예상 에너지 사용량의 일정 비율 이상 설치 | 공공건축물 및 지자체 조례 대상 |
공동주택 친환경 에너지 적용 요소 기술
공동주택 단지계획에 적용되는 주요 친환경 에너지 요소는 크게 다음과 같이 분류 할 수 있다.
• 패시브(Passive) 요소: 에너지 부하 저감
- 고단열 및 고기밀: 진공단열재 및 고성능 창호(삼중유리)를 통한 열손실 최소화.
- 열교(Heat Bridge) 차단: 발코니 연결부 등 열이 빠져나가는 경로를 원천 차단하는 정밀 시공.
• 액티브(Active) 요소: 설비 효율화
- 전열교환기(ERV): 환기 시 실내외 공기의 열교환을 통해 열에너지를 80% 이상 회수.
- BEMS/HEMS: 건물 및 세대 에너지 관리 시스템을 통한 실시간 모니터링 및 최적 제어.
• 신재생에너지(Renewable) 요소: 에너지 생산
- PV / BIPV: 옥상 태양광 및 건물일체형 태양광(외벽 활용).
- 지열 시스템 : 지중 열교환기를 이용한 공용부 냉난방.
- 연료전지: 도시가스(CH4)를 활용한 전기 및 온수 동시 생산.
단계별 실제 적용 사항
앞서 살펴 본 바와 같이 공동주택에 적용되는 다양한 신재생 에너지 적용에 관한 법률과 계획요소들이 에너지 자립 및 친환경 계획을 유도하는 행정중심 복합도시 공동주택 단지의 실제 현장에서 어떻게 적용 되고, 한계점을 알아 보고자 한다.
행정중심 복합도시는 공동주택 단지를 민간에 매각하는 과정에서 구체적인 계획안을 심사하는 경쟁 입찰 제도인 토지공모제도를 통해 민간에 토지를 매각하여 조성 한다. 따라서 토지 매각 공모 단계 와 실제 사업계획을 수립하는 사업승인 단계에게 적용되는 계획 기법들과 변화 사항을 분리하여 비교 할 수 있다.
5-2 생활권에 조성중인 공동주택 블록은 공모단계에서 ZEB 5단계적용을 의무화 할 것을 예상하고, 친환경 단지를 표방하기 위해 태양광 설비 뿐만 아니라 연료 전지 등 다양한 친환경 계획 요소가 제안 하였다. 특히 ZEB 의무를 준수하기 위해 필수적으로 적용될 태양광 패널을 활용하여 파사드 디자인에 적용하는 랜드마크 타워 계획으로 에너지 등급 의무화 이후의 공동주택 단지의 모델을 제시하고자 하였다. 하지만 법제화가 연기되고, 공사비 상승, 연료 전지 등의 실효성에 대한 검토에 따라 사업계획 승인 단계에서는 현실성과 공사비 등에서 가장 실효성이 높은 PV 시스템이 대부분 적용되었다.
| 구분 | 단계 | 비고 | ||
| 제안서 | 사업계획 승인 | |||
| 패시브 요소 | 고효율 로이복층유리 | ㅇ | ㅇ | |
| 고성능 단열재 | ㅇ | ㅇ | ||
| 전기차 충전설비 | ㅇ | ㅇ | ||
| 스마트 그리드 | ㅇ | x | ||
| 액티브 요소 | 고효율 몰트 변압기 | ㅇ | ㅇ | |
| LED 조명 | ㅇ | ㅇ | ||
| 대기전력 차단기 | ㅇ | ㅇ | ||
| 에너지 소비 1등급제품 | ㅇ | ㅇ | ||
| 신재생 에너지 및 친환경 자재 | 태양광 발전 | ㅇ | ㅇ | |
| 연료전지 | ㅇ | X | ||
| 대기전략 차단기 | ㅇ | ㅇ | ||
| 에너지 소비 1등급 제품 | ㅇ | ㅇ | ||
친환경 및 에너지 절약 계획 적용 현황(©주.시아플랜건축사사무소)
| 구분 | 1kw당 공사비(만원) | 비고 |
| 태양광(PV) | 200 | |
| 태양광(BIPV) | 700 | |
| 지열(수직밀폐형) | 143 | |
| 연료전지(PEMFC)_건물형 | 3,000 | |
| 연료전지(SOFC)_건물형 | 10,000 | |
| 연료전지(SOFC)_발전형 | 3,000 | |
| 수열 | 1,100 |
PV 및 BIPV등 신재생에너지 설비공사비 비교(©주.이에엔테크놀로지)
※ 서울시 공공용 업무시설 신재생에너지 공급비율 25% 기준으로 분석
| 원별 | 1차에너지소요량 (kWh/㎡-yr) |
에너지자립률(%) |
| 지열히트펌프 | 203.0 | 8.10% |
| 연료전지 | 225.8 | 3.42% |
| 태양광 PV | 117.9 | 52.81% |
| 태양광 BIPV | 221.7 | 11.24% |
신재생에너지 에너지원별 에너지 자립률 민감도 분석(©제로에너지 건축물 인증 기술요소 참고서, 2020년)
연료 전지의 경우 공동주택 단지에 적용을 위한 연구들과 시도들이 증가하고 있지만, 효율성과 공사비의 문제 그리고 세대연결성의 문제로 주민공동시설에만 적용 가능한 한계를 지니고 있다.
앞서 살펴본 공동주택의 사례뿐 만 아니라 다수의 현장에서 PV를 통한 신재생에너지 지표 확보가 이뤄지고 있는 것이 현실이다. 공동주택의 ZEB 5단계 의무화가 연기 됨에 따라 고려의 시간이 남아 있기는 하지만, 옥상에만 의무적으로 설치하는 실효성 낮은 PV의 설치는 개선이 필요하다.
3. 리모델링의 탄소중립계획 요소 및 신재생에너지 적용
리모델링의 정의 및 완화 사항
주택법 제 2조 제25호에 따른 리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선을 하거나 건축물의 일부를 증축하는 행위를 말한다.
도시 및 주거환경 정비법에 의한 재건축이 준공 후 30년 이상과 안전진단 D,E등급 확보 등 같이 필수 조건이 높음에 비해 리모델링은 준공 후 15년 이상 안전진단 기준 이 B,C 등급 이상으로 완화 됨에 따라 서울은 물론 지방 여러 도시의 공동주택 단지에서 리모델링을 통한 주거단지 개선을 선호하고 있다.
더욱이 아래의 표와 같이 건축법에서 마저도 리모델링에 따른 기준 완화 조항을 여럿 두고 있어 친환경, 신재생에너지 구축을 위한 제반 제도를 무색하게 하고 있는 실정이다.
리모델링시 건축법, 친환경 요소 완화 사항
| 관련 법규 | 완화여부 | |
| 건축법 | 제42조- 대지의 조경 | 완화 |
| 제 43조 – 공개 공지등의 확보 | 완화 | |
| 제 46조 -건축선의 지정 | 완화 | |
| 제 55조 - 건축물의 건폐율 | 완화 | |
| 제56조 – 건축물의 용적률 | 완화 | |
| 제60조 – 건축물의 높이 제한 | 완화 | |
| 제 61조 제 2항 – 일조등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 | 완화 | |
| 주택건설기준 등에 관한 규정 | 제9조- 소음 방지대책의 수립 | 완화 |
| 제14조 세대간의 경계벽등 | 완화 | |
| 제15조 승강기등 | 완화 | |
| 제64조 – 에너지 절약형 친환경 주택의 건설기준 등 | 완화 | |
| 제 55조 2 - 주민공동시설 | 완화 | |
| 친환경 신재생 에너지 관련 | 에너지 절약 계획서 | 완화 |
| 에너지 절약형 친환경주택 | 완화 | |
| 건강친화주택 | - | |
| 녹색건축물 예비/ 본인증 | - | |
| 건축물 에너지 효등급 예비 / 본인증 | - | |
서울시 리모델링 주택에서의 신재생 에너지 적용 현황
서울시는 도시내의 주택 공급과 리모델링 활성화를 위해 자체적인 규제를 수립하여 적용하고 있다. 다만 여러 기준들 사이에서 관계가 상충하거나 애매모호한 경우 등이 발생하고 있다. 최근 준공한 공동주택 단지에서 적용 되었던 사항을 정리해 보면 다음과 같다.
｢서울특별시 녹색건축물 설계기준｣ 제1조에 따르면, 법적으로 증축 및 일부 개축에 해당하는 리모델링 사업은 30세대 미만의 소규모 주거건물과 같은 [라]등급에 해당된다. 이에 따르면 리모델링 사업은 ‘건축물 에너지효율등급 인증’ 2등급 이상만이 의무사항이며 녹색건축 인증, 에너지 모니터링 및 데이터 분석, 신재생에너지 의무설치와 같은 다른 친환경 기준들에 대해서는 의무대상이 아니다. 오히려 ｢서울형 공동주택 리모델링 운용기준(변경) 추진계획｣에 의하여 용적률 완화를 받기 위해서 선택적으로 충족시킬 수 있는 여러 항목 중 하나라고 볼 수 있다.
그러나 이러한 완화사항은 해당 리모델링 사업이 환경영향평가 대상이 되었을 때 그 의미를 잃는다. 환경영향평가 기준상에서는 리모델링 사업을 위한 별도의 기준이 없다. 이는 준공까지 이루어진 공동주택 리모델링 사업의 수가 아직 그리 많지 않고, 그 중에서 환경영향평가를 통과하여 진행된 사업 선례가 적기 때문일 수도 있다. 리모델링을 위한 기준의 부재와 참고 사례 부족으로 인해 일반적으로 환경영향평가에서는 비슷한 사업으로 고려되는 재건축·재개발 사업에 대한 기준이 1차적으로 적용된다. 다만 이 기준들은 대체적으로 앞에서 언급됐던 ｢서울특별시 녹색건축물 설계기준｣ 의 신축건물에 적용되는 높은 등급 기준이 적용되며, 리모델링 사업이라 면제되었던 다른 친환경 기준까지 적용해야 하는 상황이다.
서울특별시 녹색건축물 설계기준 제1조(적용대상 및 방법)
| 등급 | 구분 (주거 기준) | |
| [가] | 1,000세대 이상 | |
| [나] | 300세대 이상~100세대 미만 | |
| [다] | 30세대 이상~300세대 미만 | |
| [라] | 30세대 미만 | 수직 또는 수평증축, 일부 개축, 일부 재축 >> 행위가 이루어지는 부위에 대해 적용 |
서울특별시 녹색건축물 설계기준 제2조(적용기준)
| 대 상 | 평가 내용 | |||
| 녹색건축인증 | 건축물 에너지효율등급 인증 |
에너지 모니터링 및 데이터 분석 |
신재생에너지 의무설치(26년도 기준) |
|
| [가] | 우수(그린2등급) 이상 | 1++등급 이상 | ①+②+③ | 11.5 % |
| [나] | 우량(그린3등급) 이상 | 1+등급 이상 | ①+② | 11 % |
| [다] | 일반(그린4등급) 이상 | 1등급 이상 | ① | 10.5 % |
| [라] | 해당없음 | 2등급 이상 | 해당없음 | 해당없음 |
| ①세대별 에너지원별 모니터링 기능 / ②공용부분 에너지원별 모니터링 기능 / ③데이터 준석 기능 ④동별 에너지원별 모니터링 기능 / ⑤동별 5종 이상 에너지 용도별 모니터링 기능 / ⑥BEMS 설치 |
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서울형 공동주택 리모델링 운용기준(변경) 추진계획 2022.08 서울시청 공동주택과
| 세부 운용지침 | |||
| 항 목 | 계획기준 | 적용기준 | 증가범위 |
| ② 친환경 건축물 (1개 이상 의무 적용) |
서울시 녹색건축물 설계기준 | -‘세대 규모별 설계등급’과 한 등급 높게 적용하여 설계 ▸ 우수(그린2등급) 2% / 최우수(그린1등급) 4% |
최대 4% |
| 녹색건축물 + 에너지 효율등급 | -‘세대 규모별 설계등급’과 한 등급 높게 적용하여 설계 |
최대 7% | |
| 제로에너지 건축물[ZEB] 인증 | -‘세대 규모별 설계등급’과 한 등급 높게 적용하여 설계 ▸ ZEB1 12% / ZEB2 11% / ZEB3 10% / ZEB4 9% / ZEB5 8% |
최대 12% | |
| 신재생에너지 공급률 적용 | - 20%초과 : 3% - 20%이하~15%초과 : 2% - 15%이하~10%초과 : 1% |
최대 3% | |
| 전기차충전소 설치 | -「서울시 친환경자동차 조례」에따른 의무설치 비율 이상 조성시 적용 - 전용면적 증가비율(%) = 조례용적률 × (환산부지면적/대지면적)×10(보상계수) |
최대 4% | |
| ※‘ZEB 인증’ 항목 적용시 ‘녹색건축물+에너지효율등급’ 및 ‘신재생에너지 공급률’ 적용 제외 [ 단지를 개방하고, 친환경 정책을 반영해야 원하는 용적률 완화(30~40%)가능 ] |
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건축물 및 정비사업(재개발·재건축)의 환경영향평가 항목 및 심의기준
| 구분 | 계획기준 | 적용기준 |
| 재개발• 재건축 |
서울시 녹색건축물 설계기준 | -최우수(그린 1등급) 계획 |
| 제로에너지 건축물[ZEB] 인증 | -5등급 이상 | |
| 전기차충전소 설치 | (가) 충전시설의 10% 이상 급속 충전 시설 확보 |
|
| 리모델링 | 별도 기준 없음 | |
| 환경영향평가 상에서 리모델링에 대한 별도 기준 부재 -> 심의에서 재개발, 재건축과 같은 기준을 요구하고 일부 내용만 하위 등급으로 협의하는 추세 |
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(©환경영향평가서초안 작성 지침) 개정고시 (2026-14)
서울시 리모델링 사례의 생태 면적률 적용 이슈
신재생 에너지 적용 관련 제도의 모호성과 더불어 실제 문제점은 생태 면적률 확보에서 발생하였다. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제19조, 제27조, 제56조 및 ｢서울특별시 도시계획 조례｣ 제24조, 별표 1 및 동 조례 시행규칙, 국토교통부 ｢도시‧군관리계획수립지침｣, ｢서울특별시 도시관리계획 환경성검토 업무지침｣등에 따른 ‘서울특별시 생태면적률 운영지침’은 최소한의 녹지공간을 확보해 도시 열섬, 도시 홍수 등과 같은 환경문제를 방지하고 탄소발생 저감, 우수 순환기능 보장 등의 기후적인 이슈와 밀접하게 연관되어 있는 지침이다.
공동주택의 경우 30% 이상으로 신축건물이 있는 경우에는 그 수치를 충족시키는데 그리 어렵지 않지만 기존건물의 골조를 존치한 채로 개축 및 증축하는 리모델링 사업상 신축건물에 비하여 한정된 사업지 내에서 충분한 자연지반을 확보하기에는 현실적인 어려움이 있다.
이는 서울특별시 생태면적률 운영지침에도 명기되어 있는 “단, 지형 여건 또는 사업수행상 위 기준을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 생태면적률 주관부서 검토 등을 거쳐 완화하여 적용할 수 있다.” 라는 항목에 충분히 적용될 수 있는 사항이지만, 해당 예외조항에 대한 대상이 명확히 기술되어 있지 않고 얼만큼 완화 가능한지에 대한 구체적인 범위 또한 제시되어 있지 않아 사실상 담당 주무부서와 사업지 규모에 따라서는 환경영향평가 심의위원의의견에 수동적으로 따를 수밖에 없는 실정이다. 그러나 대부분의 환경영향평가에서는 법적 최소기준인 35% 이상을 요구하는 실정이라 이는 생태면적률에 포함될 수 있는 피복유형 중 자연지반이나 인공지반에서 충분한 면적을 확보할 수 없는 리모델링 사업 특성상 과도한 옥상녹화, 벽면녹화로 이를 보완해야 하는 실정이다.
대부분 리모델링으로 진행되는 공동주택 사업은 사업지 내 지상부를 지상주차장으로 사용하기에 아스팔트로 뒤덮여 있지만 리모델링 사업 이후에 주차장을 지하화하고 지상을 녹지화 하는 것 만으로도 도시계획적으로 긍정적인 영향력과 탄소발생 절감 등의 친환경적인 의미도 가지게 된다. 그렇기에 리모델링 사업은 그 자체만으로도 의미를 가지고 이를 지향시키기 위해 건축법, 주택법 등에서는 리모델링 사업을 위한 구체적인 완화조항을 따로 만드는 추세이다. 물론 사업지의 특정 비율 이상을 녹지화 하는 규정은 도시환경적인 측면에서 필수불가결한 사항이다. 다만 이에 대한 기준을 신축 건물과 동일하게 리모델링에 적용한다면 이는 리모델링 사업 활성화에 부정적인 요소로 자리 잡을 수밖에 없고 오히려 아스팔트로 덮여진 공동주택이 환경 개선을 하지 않고 방치되는 상황이 장기화될 수 있다. 이에 리모델링에 적합한 생태면적률 기준의 설립이 필요하다.
| 구 분 | 기 준 | |
| (1) | 공동주택(다세대주택 제외) | 30%이상 |
| (2) | (1) 이외의 건축물 | 20%이상 |
| (3) | 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 시설 (도시계획시설) |
20%이상 |
| (4) | (2)~(3)에도 불구하고 공공〮문화체육시설 및 국가, 지방자치단체, 공공기관, 지방공기업 등이 건설하는 건축물 및 기반시설 |
30%이상 |
| (5) | (1)~(4)에도 불구하고 대상지가 녹지지역인 경우 | 50%이상 |
| 단, 지형 여건 또는 사업수행상 위 기준을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 생태면적률 주관부서 검토 등을 거쳐 완화하여 적용할 수 있다. |
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4. 시사점 및 개선사항
도시계획 및 신축 공동주택 부문: 이상과 현실의 타협
도시계획 차원의 선제적 도입: 행복도시 6-2생활권 사례처럼 마스터플랜 수립 단계부터 일조, 바람길, 에너지 자립률 목표 등을 사전 분석하여 지구단위계획에 통합 적용하려는 시도는 매우 긍정적이고 , 이러한 노력의 결과물들은 향후 신도시 및 대규모 단지 계획을 수립할 때 훌륭한 실무적 기준점이 될 수 있지만, 계획의 수립 단계와 실제 진행 과정에서 여건과 제도의 변화 에 따라 당초 계획 수립 기준들과 목표가 변화 하거나 퇴색 되는 경우가 발생하고 있다.
실무 적용의 한계와 획일화: 개별 공동주택 단지계획에 있어서는 기획 설계 단계에서 제안되었던 BIPV나 연료전지 등의 첨단 기법들은 제로에너지건축물(ZEB) 의무화의 지연, 급격한 공사비 상승, 기술적 실효성 문제라는 현실의 벽에 부딪히고 있고, 실시계획 단계에서는 시공이 가장 용이한 옥상 태양광(PV) 위주로 설계가 축소되는 경향이 뚜렷하며, 이는 의무 비율 맞추기 식의 실효성 낮은 대안에 머무르고 있어 제도적 보완이 시급하고, 관련 기술의 다각적 개편을 통해 다양한 신재생 에너지 요소가 적용될 수 있어야 할 것이다.
공동주택 리모델링 부문: 경직된 규제로 인한 사업성 저하
환경영향평가의 제도적 공백: 리모델링 사업은 태생적으로 대수선과 일부 증축을 전제로 하므로 건축법상 다양한 완화 규정을 적용받지만 정작 인허가의 큰 산인 ‘환경영향평가’에서는 리모델링 전용 심의 기준이 부재하여, 재건축·재개발과 동일한 수준의 엄격한 잣대를 강요받고 있는 모순이 발생하고 있다.
생태면적률 기준의 현실성 결여
리모델링의 기준 부재는 기존 골조를 유지해야 하는 한정된 대지 내에서 신축과 동일한 생태면적률(30~35% 이상)을 요구하는 것 에서도 문제를 찾을 수 있다. 리모델링은 자원의 재사용과 기존 지상 주차장을 지하화하고 기존 아스팔트 공간을 공원화하는 것만으로도 기후적, 도시적 개선 효과를 창출하는 가치를 인정하여, 수치를 맞추기 위해 억지스러운 옥상녹화나 벽면녹화 등 오히려 자원을 낭비하는 것을 막기 위한 제도적 보안이 필요하다.
종합 시사점 및 제언
탄소저감 및 기후 위기에 대응하는 신재생 에너지의 도입은 앞서 살펴본 것과 같이 도시계획, 공동주택 단지계획, 리모델링에 이르기 까지 다양한 프로젝트에서 실현을 위한 노력을 하고 있다. 하지만 이러한 노력들을 현실화 하기 위한 각 부처에 산재된 친환경 및 신재생에너지 관련 법령과 지침들의 종합적 정리가 필요하고, 현장과 법령이 상충하는 문제를 해결해야 한다.
실효성 있는 탄소중립을 위해서는 인허가 단계에서 혼선을 줄일 수 있는 통합된 가이드라인과 법령 개선 과 같은 제도적 노력 뿐만 아니라 , 계획가부터 실현하는 사업주 까지 공감된 인식을 통해 개선하려는 노력이 종합적으로 적용 될 때 진정한 의미의 지속가능성을 이뤄낼 수 있을 것이다.
최정수 / Jungoo.choi@siaplan.com
(주)시아플랜건축사사무소, 부서장
홍익대학교 건축학과 , 서울시립대학교 조경학과 외래교수
도시계획석사
과천과천지구 도시계획, 행복도시 5,6 생활권 도시계획, 의정부 용현지구 계획 등 다수의 도시계획과 고덕강일 10블록 어반브릿지 공동주택, 행복도시 6-4생활권 L1,M1 공동주택 블록 등 다수의 공동주택 경험을 통해 도시건축 통합설계에 대한
실무 경험이 많으며, 도시건축 통합설계 분야의 전문가로 강의, 교육, 프로젝트 수행 등 다양한 활동 중이다.
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